전세 사고와 현 전세 제도에 문제가 된 이유 정리

안녕하세요. 미누입니다.
우선, 포스팅에 들어가기 앞서 필자는 특정 정치 정당과 전혀 관련이 없는 경제적 관점에서 이 문제를 보는 점을 밝힙니다.
이 글을 적는 이유는 제 경제 포스팅에 일부 독자분들이 댓글을 통해 문의를 주셨기 정리하는 포스팅입니다.
이번 전세 사고의 피해자로 보이는 몇 분이 왜 자신이 전세 제도로 피해를 입었는지에 대해 알려 달라고 하셔서 정리한 것일 뿐임을 알려드립니다.

집 사진

자료 출처 : 픽사베이

부동산 가격이 상승하는 원인

미누가 보는 부동산 가격이 상승하는 원인은 여러가지가 있지만 두가지가 충족 되어야 상승을 한다고 봅니다.

그것은 레버리지와 금리입니다.

저는 이해를 돕기 위해 레버리지를 대출한도라 부르겠습니다.
부동산 가격 상승에 대출한도와 금리가 중요한 역할을 하는 이유는 다음과 같습니다.

1. 대출한도와 부동산

부동산 상승은 주로 투자자가 소액의 자본을 담보로 높은 대출을 만들어 큰 규모의 투자를 할 때 벌어집니다.
정책의 변화로 대출 한도가 상승하면, 원래 소유하고 있는 자금보다 더 많은 부동산을 구매할 수 있어, 가격 상승 시 이익을 극대화할 수 있습니다.
부동산 가격이 상승할 때 이런 점을 활용한 투자자들은 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에, 제도의 변화로 대출한도가 높아질수록 부동산 시장의 수요가 높아집니다. 이로 인해 부동산 가격이 더욱 상승하게 되는 겁니다.
이것의 쉬운 예를 들어 보죠.

1. A씨는 원래 1억 원의 자금을 가지고 있었습니다. 하지만 정책의 변화로 인해 대출 한도가 상승하여, 1억 원을 담보로 3억 원의 대출을 받을 수 있게 되었습니다.

2. 이제 A 씨는 총 4억 원의 자금을 가지고 부동산을 구매할 수 있습니다. 이전보다 더 많은 부동산을 구매할 수 있기 때문에, 가격 상승 시 이익을 극대화할 기회가 생겼습니다.

3. A 씨는 4억 원으로 4채의 1억 원짜리 아파트를 구매합니다. 대출 때문에 이자비용이 발생하지만, 금리가 낮기 때문에 이자 부담이 크지 않습니다.

4. 시간이 지나면서 부동산 가격이 상승합니다. 아파트 가격이 20% 상승한 경우, A 씨의 총 자산 가치는 4.8억 원이 됩니다. 이로 인해 A 씨는 8천만 원의 이익을 얻게 됩니다.

5. A 씨는 대출을 상환하고 남은 이익으로 다른 투자를 계획하거나 생활비를 충당할 수 있습니다.

2. 금리와 부동산

금리는 부동산 투자에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나입니다.
금리가 낮으면 대출을 받는 비용이 낮아지고, 투자자들이 더 쉽게 대출을 받아 부동산에 투자할 수 있습니다. 이렇게 금리가 낮을 때 부동산 투자가 활발해지면 부동산 가격이 상승할 가능성이 높아집니다.
이럴 때는 다른 투자 수익률과 비교해 부동산 투자의 상대적인 매력이 커집니다. 이런 요소는 투자자들이 다른 투자 옵션 대신 부동산에 투자하려는 경향이 더욱 강해지게 되고, 부동산 가격이 상승하게 됩니다.

결론적으로, 대출한도와 금리가 높아질수록 부동산 투자가 활발해지고 부동산 가격이 상승할 가능성이 커집니다. 이 두 요인이 결합되어 부동산 시장에 큰 변동성과 가격 상승을 초래할 수 있습니다.

여기까지가 부동산 가격이 상승하는 요인입니다.

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전세 대출한도가 상승하는 과정

1. 이명박 정부 (2008-2013):

미 연준 금리 0.25%

* 전세자금 대출 확대: 전세 대출이 2억 원까지 확대되었으며, 이로 인해 2억 이하의 전세가 사라졌습니다.
* 가계 여유자금 성격의 전세금이 대출로 변화: 전세금이 가계의 여유자금에서 대출로 변화하면서 전세 시장의 레버리지가 증가하였습니다.

2. 박근혜 정부 (2013-2017):

미 연준 금리 1.5% 상승

* 전세대출 확대: 전세 대출이 5억까지 늘어나면서 전세 가격이 급등했습니다.
* 전세 가격 급등으로 인한 집값 급등: 전세 가격이 급등하면서 집값도 함께 급등하는 악순환 현상이 발생하였습니다.

3. 문재인 정부 2017년 8.2대책:

* 투기과열 지역에서 대출 제한: 집값의 40%에 해당하는 대출만 가능하도록 제한되었습니다. 이전에 비해 주택 구입자들이 부담해야 하는 금액이 증가하였습니다.
* 전세가율 평균 65%로 유지: 이로 인해 집값의 35%만 있으면 전세를 끼고 집을 구입할 수 있게 되었습니다.

이건 기본 적으로 전세가가 올랐던 전반적인 개요입니다.

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부적절한 제도 설계로 인한 전세 사고

• 일부 국회의원의 잘못된 제도 설계: 일부 국회의원들이 빌라 건축을 통해 비자금을 조성하거나 불법적인 이익을 얻을 수 있는 방법으로 이용할 수 있는 공시가율과 전세• 보증보험 가입률을 높게 설정하는 제도를 만들었습니다.

• HUG의 문제: HUG와 같은 기관들은 높은 공시가율과 전세보증보험 가입을 허용함으로써 사기 행위가 계속 이루어질 수 있는 여건을 마련했습니다.
이들은 (분양보증흑자 + 전세보증적자) 두 개를 합쳐 흑자 적자를 판단하니 뭐 견제가 되지 않았죠.

• 빌라왕의 사기 행위: 빌라왕은 높은 공시가율과 전세보증보험 가입을 악용해 전세입자의 보증금으로 신축 빌라와 구축 빌라를 구입한 후 전세금을 통해 이익을 얻는 행위를 반복합니다. 이 과정에서 세입자들은 보증금을 받지 못하고 피해를 입게 됩니다.

• 피해자의 상황: 피해자들은 전세계약이 만료되어도 보증금을 돌려받지 못하고, 집주인(빌라왕)이 연락이 두절되거나 파산으로 인해 계속 피해를 입습니다. 이로 인해 전세금 반환 문제로 고통받는 피해자들의 수가 늘어나고 있습니다.

이게 제가 본 전세 사고의 개요입니다.
저는 이 사건을 제도 설계의 잘못으로 일어난 사고로 보고 있습니다. 빌라왕 세력은 뭐냐고요? 사고를 쳐달라고 만들어진 시스템에 올라타 실행한 윤리를 저버린 이들이죠.

‘인재로 벌어진 사고’

이게 이번 사건의 전말이 아닐까 싶어요.

마치며..

위 사건도 사건이지만
저는 더 심각하게 보는 게 있습니다.

조사 기관 한국경제연구원이 발표한 연도별 가계부채 규모 증가량입니다.

전세 보증금

• 2017년 말: 전세보증금 규모 770조9000억 원
• 2022년 말: 전세보증금 규모 1058조 3000억 원 (5년간 287조 4000억 원 증가, 37.3% 상승)

전세보증금을 포함한 가계부채 추정:

• 2017년 가계부채: 2221조5000억 원
• 2022년 가계부채: 2925조 3000억 원 (5년간 703조 8000억 원 증가, 31.7% 상승)
전세보증금 반영 없는 지난해 가계신용(포괄적 가계부채)은 1867조 294억 원입니다.

윤리를 저버린 이들이 일으킨 결과는 심각합니다.
저는 힘들면 지체 없이 자살방지센터(1393)의 도움을 받으라고 이야기하고 싶습니다.
이 나라는 최악상황으로 치닫을수록 약자를 위한 시설과 제도가 잘 구축되어 있는 나라입니다.

살아서 뭐 하냐?라는 말을 할 수도 있지만..
채무는 탕감받으면 됩니다.
이 글을 보는 당신은 소중합니다. 힘내세요.