전세 사고 배경과 원인, 해소 방안 총정리

수정이력
2023.04.25. [내용 갱신]
2023.4.29 [내부 연결링크 추가]

안녕하세요. 미누입니다.
어제 단순하게 여러 정리와 정제된 내용으로만 전세사고에 대해 이야기를 했는데요.
이후 의문점이 일부 풀린 몇 분이 그렇다면, 정부에서 어떻게 해결해야 하는지를 묻더군요.
이번시간에는 전 포스팅의 후기 방식으로 전세사고의 배경과 원인, 해결점을 구체적으로 알아보려 합니다.

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집모형 화분 시계 사진

출처: 픽사베이

전세 사고의 배경

지금 사고의 상황을 짧게 짚어보면 이렇습니다.

1. 건축업자와 연결된 시의원들의 문제

• 건축업자와 빌라를 연결이 된 땅이 많은 일부 시의원들은 자신이 가진 매물을 팔고 싶은데도 팔 수가 없었습니다.

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2. 전세 시장 활성화를 위한 제도 도입

• 시의원들은 머리를 굴려 전세에 살고 싶은 사람들의 수요를 통해 대출을 활성화시켜.
전세 시장을 활성화시키고 싶어서 HUG와 금융권 전세 대출 완화 카드를 이용해 공시가율과 전세• 보증보험 가입률을 높게 설정하는 제도를 만들었습니다.

• 토건 세력과 부동산 사정에 밝은 일부 사람들은 그런 소식을 들었고, 그중 소위 빌라왕이라는 그동안 신축 빌라를 잔뜩 지어 LH에 고가 매입을 시켜왔던 건축업자가 등장을 합니다.

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3. 건축왕의 탄생과 전세계약 악용

• 어이없는 갭투기 방식
이 사람은 팔리지도 않는 신축 빌라에 이런 전세제도가 들어서자.
자신이 지은 빌라에 전세를 들여 보증금을 받아서 그 보증금으로 다른 빌라를 짓고 또 금융기관에 대출을 받아 건물을 짓고, 거기에 전세를 다시 들여 보증금을 받아 다시 근처의 빌라를 짓는 행위를 반복합니다. 이때, 시의원들은 매물을 처분하고 손을 털었겠죠.

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• 확대되는 문제 빌라왕과 건축왕

• 이 사람은 여기에 그치지 않습니다.
소유한 빌라를 담보로 대출을 받아 다른 주변 땅을 매입해 빌라를 짓고, 또 다른 빌라를 사들여 근처 부동산 전세 시세를 올려서 전세입자를 받아 계약을 합니다. 이렇게 2000채 이상의 빌라를 보유하여 건축왕이 됩니다.

• 여기서 빌라왕이 생깁니다.
이 부류는 빌라를 한채 사들이고, 세입자를 받아 그 보증금으로 다른 빌라를 삽니다. 그리고, 매입한 빌라에 다시 세입자를 받고, 보증금으로 빌라를 사들여 또, 세입자를 받는 행위를 반복합니다. 이런 행위 한 사람을 빌라왕이라고 합니다.

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• 전국으로 번진 제도의 문제

그리고, 빌라왕과 같은 유형의 사람들이 전국에 생기기 시작합니다. 인천 세 모녀나 동탄지역이 대표적인 사례이죠.

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• 피해자

전세를 들어오는 사람이야 정부가 보증을 해준다는 말을 듣고, 일부는 당시 금리도 낮으니 전세를 담보로 은행에서 보증금을 대출을 해 빌라왕한테 맡긴 거죠.

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4. 전세입자의 상황

• 전세를 원하는 사람들은 금리가 낮을 시기에 정부가 HUG를 통해 전세 보증금을 보장해 준다.라는 말을 듣고 전세를 찾게 됩니다. 언론이 홍보를 했죠.
• 대부분 정부가 자격을 인정해 준 공인중개사를 통해 빌라를 담보로 은행에서 보증금을 대출을 해서 보증금을 마련해 빌라왕과 전세 계약을 맺고 보증금을 맡기게 되었죠.

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책임 소재와 현재 상황

🌟 빌라왕과 금융기관의 역할

• 자, 그러면 여기서 잠깐 살펴볼 것이 있습니다.
전세입자의 돈은 금융기관에서 나왔고, 빌라왕도 빌라를 담보로 금융기관에 대출을 받았네요?
일부는 비슷한 방법으로 영끌을 해 집을 샀지만 이것은 아직 터지지 않았으니 논외로 두죠.

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🌟 책임 소재

• 이 일의 책임은 누구에게 있을까요?
당연히 제도를 악용한 빌라왕 유형의 인물들과 관련자들에게 있겠죠.
• 전세입자는 누구한테 보증금을 받아야 할까요?
빌라왕이죠.
• 금융기관은 누구한테 돈을 받아야 하죠?
이 역시 빌라왕입니다.
• 금융기관들은 빌라왕에게 돈을 받을 방법을 찾기보단 빌라를 경매에 넘겼더군요.

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🌟 정리

• 이 사고는 결국, 국가의 잘못된 제도로 금융기관에서 부실한 빌라에 대출을 해준 점.
• 이러한 대출로 인해 빌라왕이 더 많은 빌라를 매입하고 전세계약을 악용할 수 있었던 점.
• 국가에 자격을 받은 공인 중개사들이 중개업을 하겠다고 허가받아서 윤리를 어기고, 잘못된 매물을 전세 수요자에 소개해서 사기꾼과 계약을 시켜준 점.

이 세 가지가 원인이 된 안타까운 인재입니다.

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경매에 의한 빌라 처분

• 이런 와중에 빌라왕과 비슷한 유형인 인천 세 모녀 사건에 담보로 걸었던 빌라가 경매로 넘어가 일부가 팔렸습니다. 팔린 돈은 금융기관으로 넘어갔죠.

• 인천시에 따르면
미추홀구 전세사기로 피해를 본 2479세대 중
1523세대가 임의경매로 넘어갔고
87세대가 매각이 완료되었다고 합니다.

• 경매 전문가 정 씨는 전세사기 피해로 경매에 넘어간 인천의 빌라를 낙찰받았다고 밝혔습니다.

• 지난 11일 7 빌라를 1억 1200만 원에 낙찰받았고,
이 빌라에 세입자로 있는 전세사기 피해자는
8000만 원의 보증금 중 최우선변제금 2700만 원만 받고 집을 비워줘야 한다더군요.

• 정 씨는 전세사기 물건의 낙찰자들이 피해자들에게 돌려줄 돈이 없다는 점을 강조하였는데요.
이는 금융기관에 배당이 먼저 이뤄지고, 피해자들에게는 최우선변제금만 돌아가기 때문입니다.

• 여기서 경매업자들은 어차피 전세입자는 돈을 줄필요가 없으니 경매를 통해 사도 된다. 는 강의를 유튜브에서 하네요.

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이걸 본 국민들이 앞으로 전세제도를 이용할까요?

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해결 방안

• 이런 건 채권을 전부 국가에서 몰수하는 게 맞아요.
빌라왕이 자기돈으로 빌라를 산 게 아니듯
정부가 채권을 가지고, 공공임대로 돌리고 지금 세입자가 나가고 다음 세입자를 받는다면?
전세시장은 그래도 안정을 찾겠죠.
• 느슨한 제도와 공인 중개사 덕에 이렇게 된 것은 윗분들 잘못입니다. 이것을 이야기를 하고 고쳐야죠.
• 현재, 정부 방안
정부는 LH를 이용해 이런 빌라를 사려고 하는데요?
그리고, 피해를 본 세입자들에게는 대출을 해줄 테니 천천히 갚으라는군요.

이건 순서가 맞지 않습니다.

왜냐고요?
빌라왕 세력이 이를 통해 본 이득과 재산을 전부 추적해 연관된 이들까지 잡아서 몰수하고, 벌인 피해규모만큼의 형량을 확정적으로 물어 책임을 지게 해야 하거든요?

앞으로 이런 거하면 정말 위험하겠구나를 알려줘야죠.

벌써, 피해자 세 분이 좋지 않은 선택을 하셨죠.

빌라왕세력은 살인자라 봐도 됩니다. 최소 종신형은 때려야죠.

우라 나라의 법체계는 ‘교화 목적의 성향’이 강한데요. 이런 계획범죄는 ‘예방적 성향’으로 강화를 해야 한다고 봅니다.

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해결 방법에 대한 가이드라인

1. 철저한 성역 없는 수사와 수익금 몰수

빌라왕과 같은 인물들의 범죄행위를 철저히 수사해 범죄 수익금을 추적하고 몰수합니다.
이 과정에서 연관된 인물들까지 수사 범위를 확장해 처벌해야 합니다.

죄 없는 국민들이 제도의 허점으로 희생되고 죽은 사안입니다. 국가 제도의 신뢰가 담긴 사고를 가볍게 넘겨선 안 되겠죠.

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2. 투명한 전세 사고 해결 기금조성

범죄로 인해 피해를 입은 전세입자들에게 보증금을 돌려주기 위한 기금을 조성합니다.
이 기금은 앞서 몰수한 범죄 수익금을 활용해야 합니다.

이 일은 전국적으로 벌어진 제도의 허점과 관련업계의 윤리문제에서 나온 사고이니.
재난에 해당한다고 봅니다. 피해자를 위한 노력이 필요합니다.

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3. 계약에 관한 보완

정부는 전세 계약에 관한 법률을 개정해 전세 계약이 부당하게 성립된 경우에는 계약을 해지하거나 재조정할 수 있도록 해야 합니다.

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4. 제도와 규제 개선

빌라왕 세력이 악용한 제도와 규제에 대해 개선하고 ‘강화’합니다. 공시가율과 전세 보증보험 가입률에 대한 제도를 개선하여 토건 세력이 제도를 악용하는 것을 방지해야 합니다.

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5. 금융기관 규제와 감독 강화

은행과 같은 금융기관에 대한 규제와 감독을 강화합니다. 빌라왕과 같은 인물들이 대출을 받을 때 더 엄격한 심사를 거치도록 하고, 대출금 사용처에 대한 모니터링을 강화해야 합니다.

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6. 관련 업계 투명성 및 책임 강화

공인 중개사의 책임과 형벌을 강화합니다. 이런 일이 다시는  벌어지지 않게 말이죠.

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정부는 위의 사안을 시행 함과 동시에 이러한 사례가 재발하지 않도록 부동산 시장에 대한 투명성을 높이고, 시장을 안정화하는 정책을 시행해야 합니다.
부동산 정보의 공개를 확대하고, 공공주택 공급을 늘리는 등의 조치등이 있겠죠.

이러한 단계를 밟아 정부가 적절한 대응을 통해 전세사고 문제를 해결하고, 미래에 비슷한 사례가 발생하지 않도록 예방할 수 있을 것이라 생각합니다.

그리고, 이렇게 처리를 해야 후대의 아이들이 더 좋은 세상에 살 수 있겠죠.

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마치며..

6개에서 시작한 해결책이 사전 설명등을 하다 보니 참 길어졌는데요.
제가 정리한 내용은 이미 1년 전부터 인지하고 국토부와 HUG에 꾸준히 민원을 넣고 블로그 포스팅과 책을 통해 알린 지식인 ‘바보아저씨’와 ‘라이트 하우스’등의 유튜버와 신문, 뉴스 등을 취합해 만든 것입니다.
근데 워낙 많은 자료를 취합해 출처를 정리하긴 어렵네요.
이처럼 세상에 아직 선량한 분들이 많으며, 그분들에게 감사의 말을 전합니다.
이건 인재에 해당하는 일이기에 확실한 정리와 대책이 있어야 한다고 생각해서 적어봤습니다.
그나저나 이상하게 제 글을 읽고 이해가 쉽다는 말을 하시던데요.
휴대폰으로 끄적이는 보잘것없는 글에 관심을 가져주셔서 감사합니다.

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